Paweł i Gaweł w jednym stali domu,

Paweł na górze a Gaweł na dole;

Paweł spokojny, nie wadził nikomu,

Gaweł najdziksze wymyślał swawole.[1]

Znacie tę bajkę Aleksandra Fredry? Zapewne. Jak większość bajek zawiera prawdę życiową i finalny morał. I przyznaję, bez bicia, że doskonale odzwierciedla to jak mogą wyglądać stosunki sąsiedzkie. Zwłaszcza w blokach, czy innych budynkach wielomieszkaniowych, gdzie poza odrębnymi mieszkaniami, będącymi przedmiotem odrębnych własności, do współkorzystania wszystkich lokatorów pozostawione są tak zwane części wspólne, a to ciągi komunikacyjne, strychy, piwnice i podwórka. Te ostatnie często staja się kością niezgody między lokatorami, z których każdy domaga się prawa do korzystania z nich, często z pominięciem interesu pozostałych.

Powiem Wam, Moi Drodzy, że moja zawodowa praktyka doprowadziła mnie do ukucia wielu życiowych mądrości i prawd, z których jedna brzmi: rodziców i sąsiada nie wybierasz, a co więcej – jesteś na nich skazany. Chyba, że doprowadzony do ostateczności zdecydujesz się na zmianę mieszkania i tym samym sąsiada. Z rodzicami niestety jest trudniej.

Sprawa, jaka ostatnio zajmowałam się w Kancelarii dotyczy właśnie relacji sąsiedzkich i praw, jaki każdy z sąsiadów – współwłaścicieli nieruchomości wspólnej posiada oraz sposobu ich realizowania. Sytuacja wyglądała tak:

Państwo A zamieszkiwali w mieszkaniu w kamienicy od kilkudziesięciu lat. Zajmowali jedno mieszkanie, ale zarówno na podwórku jak i w piwnicy i na strychu trzymali swoje rzeczy. Pan A miał ich dużo, bo przez lata życia nazbierało się dużo różnych przedmiotów. Państwo B zakupili dwa kolejne mieszkania w owej kamienicy i zaczęli domagać się od Pana A, aby swoje rzeczy posprzątał. Podwórko było stosunkowo duże, zatem nowi właściciele zdecydowali się wystąpić do Sądu, aby ten dokonał podziału części wspólnych do korzystania (tzw. quo ad usum). Polega to na tym, że nie dokonując zniesienia współwłasności i wydzielenia odrębnych nieruchomości, Sąd wskazuje, z których części nieruchomości wspólnej ma prawo wyłącznego korzystania każdy ze współwłaścicieli. Powstaje więc sytuacja zbliżona do tego, jakby wspólną nieruchomość podzielić na odrębne działki i każdemu ze współwłaścicieli przyznać jedna z nich, jednakże podział ten ma charakter umowny, a nieruchomość nadal pozostaje we współwłasności.

Sąd dokonał wnioskowanego podziału, wskazując, że z południowej części podwórka oraz części wspólnej i strychu maja prawo korzystać tylko Państwo A, a z północnej części podwórka oraz pozostałej części strychu i piwnicy wyłącznie Państwo B. Pech chciał, że na części przeznaczonej dla Państwa B znajdowały się przedmioty należące do Pana A. Co istotne i co wymaga podkreślenia, Państwo B nie domagali się, aby w postanowieniu ustalającym podział do korzystania Sąd zawarł również wyrzeczenie o tym, że Pan A ma w określonym terminie usunąć swoje rzeczy z części dedykowanej Państwu B.

Po uprawomocnieniu orzeczenia, Państwo B zwrócili się do pana A aby usunął swoje rzeczy z ich części podwórka. Pan A odpowiedział, że uczyni to wiosną, kiedy warunki atmosferyczne umożliwią mu swobodne posprzątanie podwórza (rzecz działa się zimą). Państwo B jednak byli niecierpliwi i w kolejnych pismach domagali się natychmiastowego usunięcia przedmiotów Pana A z ich części nieruchomości, czyniąc zastrzeżenie, że w razie niezastosowania się do ich wezwania usuną owe przedmioty na koszt Pana A sami. Gdy wyznaczony przez nich termin upłynął bezskutecznie, Państwo B wezwali odpowiednie firmy sprzątające i usunęli rzeczy Pana A wywożąc je na wysypisko śmieci, złomowisko czy też (w przypadku pojazdów) na płatny parking. Następnie wystąpili do Sądu przeciwko Państwu A, aby zwrócili im koszty tej operacji. Jako podstawę swojego żądania wskazywali przepisy dotyczące odpowiedzialności odszkodowawczej za czyn niedozwolony. Podnosili, że Pan A nie wykonując postanowienia Sądu o podziale quo ad usum i przetrzymując swoje ruchomości na części podwórka przeznaczonej do ich wyłącznego korzystania działał bezprawnie. Oni zaś, chcąc usunąć stan bezprawności poczynili wydatki uszczuplając swój majątek, w czym ponieśli szkodę. My zaś, reprezentując Państwa A, wskazywaliśmy, że nie mogli tak postąpić, gdyż powinni skorzystać z przepisów o ochronie prawa własności i wystąpić do Sadu z żądaniem nakazania Panu A usunięcia jego rzeczy, i dopiero wówczas, gdyby Pan A nie zastosował się do owego orzeczenia – podjąć się wykonania zastępczego czyli usunięcia rzeczy na koszt Pana A.

No i teraz szybki quiz: kto miał rację? Zapewne słusznie zakładacie, że skoro piszę o tym na Blogu, to my, reprezentując Pana A. Tak, Sąd podzielił naszą argumentację, wskazując, że w przypadku sporów między współwłaścicielami ( a takimi pozostają użytkownicy quo ad usum) do ochrony praw każdego z nich, a zatem do realizacji prawa do wyłącznego korzystania z wydzielonej części nieruchomości wspólnej, stosuje się przepisy o ochronie własności. Współwłaściciel, który nie może korzystać z przedmiotu wspólnej własności w ustalony sposób, ze względu na działanie pozostałych współwłaścicieli, w tym poprzez np. trzymanie rzeczy na jego fragmencie posesji, nie ma prawa doprowadzać do stanu zgodnego z prawem swoimi działaniami, ale ma za to prawo wystąpić do sądu o nakazanie naruszającemu prawo współwłaścicielowi zmiany swojego zachowania czy zakazanie czynienia naruszeń. Podobnie rzecz się ma w sytuacji, gdy prawo własności naruszane jest przez osobę w ogóle nieuprawnioną (czyli np. ktoś obcy trzyma na naszej działce stos cegieł bez naszej zgody). Działanie samowolne, czyli usunięcie owych rzeczy (czy innych naruszeń) na własny rachunek nie podlega ochronie prawnej a tym samym nie można domagać się rekompensaty star poniesionych w związku z takim działaniem. Sąd oddalił zatem powództwo Państwa B o zapłatę kosztów poniesionych przez nich w związku z usunięciem rzeczy Pana A z ich części podwórza. Wskazał przy tym, że o ile rozumie niecierpliwość i zdenerwowanie Państwa B, to jednak, skoro żyjemy w Państwie prawa, w którym ustawodawca przewidział konkretne zasady i procedury przeciwstawiania się naruszeniom prawa własności, musimy z nich skorzystać nie zaś dokonywać samowoli, nawet w obronie słusznych praw.

Państwo B złożyli zapowiedź apelacji, a zatem sprawę będzie badał Sąd wyższej instancji. Liczę na to, że podzieli nasze i Sądu niższego rzędu, zapatrywania. W przeciwnym bowiem razie szczerze powiem strach się bać, a stosunki sąsiedzkie mogą stać się jeszcze trudniejsze i bardziej wybuchowe.

Czego ani sobie, ani Wam nie życzę, życząc za to dobrych i przyjaznych sąsiadów.