Drodzy Czytelnicy! Ostatnio sporo pisałem o tematyce świadczenia pielęgnacyjnego oraz świadczenia wspierającego. Zgodnie z obietnicą, nie będę Was tym więcej katował, przechodząc płynnie do zagadnień prawa wodnego. Każdy kojarzy zdanie „wolnoć Tomku w swoim domku”. Cytat bardzo dobrze pasuje do dzisiejszej tematyki, gdyż nawiązuje i do ograniczeń prawa własności i do nieprzyjemności wiązanych z zalewaniem sąsiada.

Jeśli śledzicie uważnie nasz blog, to doskonale wiecie, że prawo własności ma swoje ograniczenia. Właściciel wcale nie może robic na swojej nieruchomości wszystkiego, czego dusza zapragnie. Ograniczenia prawa własności są przewidziane w różnych ustawach. I tak, zgodnie z art. 234 ust. 1 Ustawy prawo wodne: Właściciel gruntu, o ile przepisy ustawy nie stanowią inaczej, nie może: 1) zmieniać kierunku i natężenia odpływu znajdujących się na jego gruncie wód opadowych lub roztopowych ani kierunku odpływu wód ze źródeł - ze szkodą dla gruntów sąsiednich; 2) odprowadzać wód oraz wprowadzać ścieków na grunty sąsiednie. Będąc właścicielem gruntu, nie możemy więc przekopać go lub zamontować systemu odprowadzania wody, w ten sposób, aby woda opadowa zalewała grunty sąsiednie. Myślę, że zamysł ustawodawcy jest zrozumiały i rozsądny. W końcu, jak zwykł mawiać (a na pewno pisać) Alecis de Tocqueville, wolność człowieka kończy się tam, gdzie zaczyna się wolność drugiego człowieka.

Co się stanie, jeżeli złamiemy powyższy zakaz? Ano, zostanie na nas nałożony obowiązek przywrócenia stanu poprzedniego gruntu (przykładowo: zakopanie szkodliwego odpływu) lub wykonania urządzeń zapobiegającym szkodom (może to być wykonanie muru blokującego odpływ wody w danym kierunku). Taki obowiązek może nałożyć, w drodze decyzji administracyjnej wójt, burmistrz lub prezydent miasta, na … no właśnie, właściwie to na kogo?

Ostatnio zetknąłem się z sytuacją, w której obowiązek został nałożony na dewelopera. Na potrzeby artykułu przyjmijmy, że deweloper Bystra Woda. Sp. z o.o., zakupił niezabudowaną nieruchomość, przy ulicy Zalanej oraz przeprowadził inwestycję polegającą na budowie dziesięciu domów jednorodzinnych, które następnie zostały sprzedane nowym, zadowolonym i spełniającym marzenie o własnych czterech ścianach, właścicielom. Po pewnym czasie okazało się jednak, że w procesie inwestycji, teren został podniesiony i woda opadowa zaczęła spływać i gromadzić się na działkach sąsiadów. Wójt, Lucjan Kałuża, dysponując opinią hydrologa, w której stwierdzono, iż zmiany wody, powstałe w wyniku podniesienia działki przez dewelopera, w procesie budowy domów, doprowadziły do szkodliwej, dla sąsiednich działek, zmiany odpływu wód opadowych, postanowił działać. Wójt Kałuża stwierdził więc, że deweloper powinien naprawić swoje winy i wykonać na nieruchomości urządzenia, które zapobiegałyby szkodliwym odpływom.

Jak pomyślał, tak zrobił. Deweloper otrzymał decyzję administracyjną, zobowiązującą go do wykonania szeregu urządzeń zapobiegających szkodom. Tylko, że pojawia się pytanie. Czy faktycznie to deweloper powinien zostać zobowiązany czy też nowi, szczęśliwi i niczego nieświadomi właściciele? Zgodnie z art. 234 ust. 3 Ustawy prawo wodne Jeżeli spowodowane przez właściciela gruntu zmiany stanu wody na gruncie szkodliwie wpływają na grunty sąsiednie, wójt, burmistrz lub prezydent miasta, z urzędu lub na wniosek, w drodze decyzji, nakazuje właścicielowi gruntu przywrócenie stanu poprzedniego lub wykonanie urządzeń zapobiegających szkodom, ustalając termin wykonania tych czynności. Z literalnego brzmienia przepisu wprost wynika, iż obowiązek może być nałożony wyłącznie na właściciela gruntu. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z dnia 23 stycznia 2023 roku, sygn. akt II SA/Kr 753/22, wprost wyjaśnił, iż W okolicznościach sprawy warto podkreślić, że możliwość nałożenia obowiązków na podstawie art. 234 ust. 3 p.w. dotyczy wyłącznie aktualnego właściciela gruntu, na którym wystąpiła zmiana stosunków wodnych. Adresatem obowiązków wywiedzionych na tej podstawie nie może być zatem niebędący właścicielem rzeczywisty sprawca szkodliwej zmiany, np. deweloper, projektant obiektów budowlanych, czy też organ administracji, który zatwierdził rozwiązania projektowe nie realizujące w pełni nakazów Prawa wodnego. Zauważyć należy tylko na marginesie, że organy administracji architektoniczno-budowlanej, na etapie udzielanych pozwoleń na budowę, badają projekt budowlany w ograniczonym zakresie i nie weryfikują, co do zasady, prawidłowości przyjętych rozwiązań projektowych, za które odpowiedzialność zawodową, cywilną, a w skrajnych przypadkach również karną, ponoszą projektanci wykonujący samodzielne funkcje w budownictwie.

 Drodzy Czytelnicy, wszystko więc wskazuje na to, że Wójt Kałuża trochę się zagalopował i nałożył obowiązki na podmiot, na którego obowiązków nałożyć nie mógł. Warto pamiętać, że jeśli nabywamy nieruchomość to jako aktualny właściciel, możemy zostać adresatem obowiązków mających na celu naprawę stosunków wodnych, w które w ogóle nie ingerowaliśmy. Sprawa, o której opowiadam zapewne znajdzie finał w sądzie. O rezultacie zapewne Was poinformuję. Do poczytania!